Bất động sản giá trị thực - Khe cửa hẹp vượt qua giai đoạn khó khăn

Hàng ngàn dự án đắp chiếu, cả nước đang có khoảng 1.000 dự án chờ được điều chỉnh với tổng giá trị lên đến 30 tỷ USD. Việc thị trường “ngấm đòn” sau một thời gian dài phát triển ồ ạt đang gây ảnh hưởng đến bối cảnh chung. Nhiều Chủ đầu tư ngần ngại ra hàng dù dự án đã có đầy đủ pháp lý do chưa dự doán được nhu cầu của khách hàng địa phương.

Thị trường khó khăn, chủ đầu tư đắn đo quyết định ra hàng

Thị trường bất động sản đang đi qua giai đoạn khó khăn và chưa có dấu hiệu rõ ràng sẽ hồi phục vào thời điểm nào. Theo thống kê, Quý I/2023, cả nước chỉ có 12 dự án được mở bán. Trong đó, 8/12 dự án là các dự án chung cư. 11/12 là các dự án vớisản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực, hoặc được truyền thông là sản phẩm phục vụ nhu cầu ở. Căn nguyên của hiện tượng này đến từ các vấn đề chung của nền kinh tế, tài chính. Lãi suất ngân hàng ở mức cao, lãi vay hơn 10%, lãi suất huy động ở quý I, có thời điểm lên 9,7-10%. Người mua nhà e ngại về tính thanh khoản cũng như gánh nặng lãi vay trong bối cảnh thị trường còn thiếu ổn định. Bất động sản thời điểm này không còn là “mỏ vàng” đầu tư mà quay về giá trị cốt lõi như một sản phẩm tiêu dùng, phục vụ nhu cầu thực để ở, an cư.

Giữa bối cảnh đó, dù đã có hành lang pháp lý đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện, nhiều Chủ đầu tư vẫn e ngại ra hàng do sợ “gãy sóng”, thiếu tự tin về khả năng đáp ứng nhu cầu thực của sản phẩm. Mặt khác, nếu chưa thể chuyển nhượng hoặc mở bán thành công, Chủ đầu tư sẽ phải chịu chi phí tài chính hơn 10%/năm trong thời gian tới. Áp lực từ bài toán kinh doanh, bài toán tài chính dẫn đến hiện tượng hơn 500 doanh nghiệp bất động sản phải giải thể chỉ trong 05 tháng đầu năm 2023.

Đối với các dự án đã, đang và chuẩn bị được ra mắt, bất động sản trong chu kỳ sắp tới được dự báo sẽ là công cuộc “chọn lọc tự nhiên”. Những sản phẩm phát triển sơ sài, không đáp ứng đúng – đủ nhu cầu thực tế của khách hàng sẽ bị đào thải, bất chấp những yếu tố nổi bật như vị trí vàng hay giải thưởng danh tiếng. Thực tế, tình trạng này đã xuất hiện tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vài năm trở lại đây. Nguyên nhân là do số lượng dự án tăng nhanh nhưng chất lượng không khác biệt, nhu cầu và mong muốn của khách hàng không phải yếu tố trọng tâm để phát triển sản phẩm. Dự báo, kịch bản “chọn lọc tự nhiên” này sẽ diễn ra tương tự tại các thị trường bất động sản lớn, đang phát triển khác như Hải Phòng, Quảng Ninh…

Bất động sản tiêu dùng – “vượt bão” bằng giá trị thực

Từ giai đoạn 2020 - 2022, khi thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu chững lại và đi xuống, các chuyên gia bất động sản bắt đầu nhắc nhiều tới khái niệm bất động sản tiêu dùng. Theo nhân định của ông Nguyễn Việt Hùng, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand, điểm cốt lõi của bất động sản giá trị thựclà thỏa mãn nhu cầu ở, một nhu cầu cốt yếu, bất biến, bất chấp khó khăn của nền kinh tế hay sự lên xuống của thị trường, bằng cách đặt giá trị thực của khách hàng làm tiêu chuẩn cao nhất khi thiết kế và xây dựng sản phẩm. Thực tế ghi nhận, dự án áp dụng khái niệm này đã mang lại kết quả kinh doanh ấn tượng. Bất chấp thị trường liên tục “chạm đáy”, Diamond Crown Hai Phong với hơn 1,000 căn hộ cao cấp, dự án do WeLand tư vấn, đồng hành vẫn cán mốc kinh doanh 100% chỉ trong vòng hơn 01 năm mở bán.

Cũng theo ông Hùng, chu kỳ đi lên của bất động sản trong thời gian tới sẽ là thời hoàng kim của bất động sản tiêu dùng. Nhận định này được khẳng định dựa trên hai cơ sở. Đầu tiên, nền kinh tế vừa trải qua thời kỳ trầm lắng, khách hàng có xu hướng quay về với những giá trị tiêu dùng cốt yếu. Thứ hai, tốc độ đô thị hóa của Việt Nam ngày càng cao, dân số trẻ. Người dân hướng đến nâng tầm chất lượng sống, xây dựng phong cách sống. Nhu cầu đầu tư, đầu cơ có thể suy giảm còn nhu cầu ở thực sẽ không bao giờ biến mất.

Bên cạnh đó, tiêu chuẩn chất lượng sống sẽ phụ thuộc vào tọa độ địa lý, tình hình phát triển kinh tế, xã hội tại từng địa phương. Không thể áp dụng một công thức phát triển chung cho bất động sản tiêu dùng. Ví dụ, nhu cầu của khách hàng Hà nội, Hải Phòng, Hạ Long là chuẩn sống sang, sống chất với những giá trị tiện nghi chất lượng, đẳng cấp Quốc tế. Nhu cầu tại các tỉnh, thành phố đang phát triển như Phú Thọ, Thái Nguyên, Bắc Giang là những khu đô thị xanh với hệ thống tiện ích đồng bộ, bài bản, sản phẩm vừa phục vụ nhu cầu an cư, vừa có khả năng kinh doanh, thương mại…

Cũng theo vị đại diện WeLand, các trụ cột của bất động sản tiêu dùng là 03 yếu tố căn bản: vị trí, tiện ích, và thiết kế. Song, thách thức lớn nhất đối với chủ đầu tư là “thoát” được góc nhìn chủ quan và mắc phải những sai lầm phổ biển như: xác định sai nhu cầu khách hàng, không cải tiến sản phẩm, thiết kế không phù hợp với hoạt động sinh hoạt hàng hàng của người dân, diện tích quá nhỏ hoặc quá lớn, tiện ích chỉ hào nhoáng nhưng không thiết thực…

“Mấu chốt trong giai đoạn khó khăn hiện nay, các Chủ đầu tư cần tránh tối đa việc mắc lỗi trong khâu thiết kế sản phẩm. Càng với những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tưởng chừng như khó thay đổi được về ‘sản phẩm’ lại càng cần rà soát, xem xét kĩ để dự án được ‘khoác’ lên mình một bộ áo phù hợp hơn và đánh đúng tâm lý của tập khách hàng mục tiêu tiềm năng nhất. Để đảm bảo điều này, sự đồng hành của một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp là quan trọng và cần thiết. Đứng dưới góc nhìn khách quan, vai trò của đơn vị tư vấn là mang đến sự thấu hiểu toàn diện về bối cảnh kinh tế, xã hội, tâm lý của khách hàng thông qua các phương pháp nghiên cứu chuyên sâu, từ đó xây dựng chiến lược sản phẩm và chiến lược kinh doanh phù hợp”, ông Hùng chia sẻ.

WeLand được biết đến với sự hợp tác chặt chẽ với vai trò tư vấn và phát triển kinh doanh với nhiều chủ đầu tư lớn trên thị trường như DOJI Land, MBLand, N.H.O, BRG, Handico 6… với sự thành công trong nhiều dự án lớn như Diamond Crown Hai Phong, The Sapphire Mansion (Hạ Long), Dragon Castle Ha Long, Stellar Garden (Hà Nội), Beriver Jardin (Hà Nội)… WeLand cũng là Công ty duy nhất tại Việt Nam được DOT Property Award vinh danh là đơn vị tư vấn phát triển bất động sản tốt nhất Việt Nam trong 2 năm liên tiếp 2021, 2022.