"SIẾT" PHÂN LÔ BÁN NỀN, MỚI "CHẶT" MỘT NỬA

Trên thị trường bất động sản, ngoài nhà ở do các chủ đầu tư xây như chung cư, nhà ở liền kề, nhà ở biệt thự thì còn có thêm sản phẩm là quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã đầu tư hạ tầng, được tách nhỏ thành những thửa nhỏ để chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (vẫn gọi nôm na là "đất nền" hay "đất phân lô").

Đất phân lô do hai chủ thể kinh doanh là: các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện dự án theo phương thức phân lô và cá nhân tách các thửa đất diện tích lớn để bán lẻ kiểu tự phát.  

Với các doanh nghiệp chuyển nhượng QSDĐ phân lô tại dự án. Đây là đối tượng chịu tác động rất lớn từ những quy định mới. Không những phạm vi không gian, khu vực được phân lô bị thu hẹp mà trình tự, thủ tục pháp lý doanh nghiệp phải tuân thủ khi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đất cũng chặt chẽ, rõ ràng hơn so với quy định hiện hành.

Trước đây, điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi) quy định dự án tại các phường của đô thị loại đặc biệt (gồm Hà Nội và TPHCM) và các đô thị loại I trực thuộc Trung ương (gồm Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) thì không được phân lô, bán nền mà chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để chuyển nhượng cùng với QSDĐ cho người mua. Nói cách khác, việc cấm phân lô các dự án chỉ giới hạn trong phạm vi các phường của 5 đô thị trực thuộc Trung ương và một số trường hợp đặc biệt (khu điểm nhấn kiến trúc trong đô thị, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trong đô thị...).

Hiện nay, theo quy định mới, dự án tại khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III cũng không được phân lô, bán nền. Phạm vi khu vực không được phân lô áp dụng cho tất cả đô thị loại I (trước đây chỉ là đô thị loại I trực thuộc Trung ương), đô thị loại II và cả đô thị loại III.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 12/2023 cả nước có 902 đô thị; trong đó, có 105 đô thị là đô thị loại III trở lên. Như vậy, các dự án bất động sản tại 105 đô thị sẽ không được phân lô mà phải xây dựng nhà ở để bán.  

Điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo hình thức phân lô cũng chặt chẽ hơn. Quy định mới yêu cầu chủ đầu tư khi phân lô, bán nền phải đáp ứng cả điều kiện "cần" (có văn bản của UBND cấp tỉnh) và điều kiện "đủ" (chấp thuận từ Sở xây dựng, như trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai). Quy định mới, vì thế, cũng được kỳ vọng bảo vệ lợi ích cho người mua đất phân lô được tốt hơn.

Quy định "siết chặt" phân lô như vậy theo chúng tôi là hợp lý. Một trong các nguyên tắc cơ bản của thị trường bất động sản cần khai thác tối đa giá trị thương mại từ đất. Mục tiêu khi đưa bất động sản vào kinh doanh là cần xây dựng các khu đô thị đồng bộ, hiện đại chứ không phải chỉ phân lô, chờ tăng giá để thu lợi nhuận.

Người mua đất phân lô từ chủ đầu tư cũng có thay đổi theo hướng sẽ bị hạn chế đầu cơ.

Dù chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng chúng ta có thể thấy phần lớn đất nền đang bị một số cá nhân đầu cơ theo kiểu mua đi bán lại mà không xây dựng nhà ở. Một trong những nguyên nhân xuất phát từ không có quy định rõ ràng trách nhiệm của người mua đất phân lô; trách nhiệm giám sát chủ đầu tư sau khi chuyển nhượng. Việc áp dụng pháp luật để quản lý người mua nhà đất phân lô theo dự án cũng không thống nhất ở các địa phương.

Chúng tôi có ví dụ như sau: chủ đầu tư dự án (gọi là F0) chuyển nhượng các lô đất cho bên mua là cá nhân (gọi là F1). Sau khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì F1 có được chuyển nhượng tiếp cho cá nhân sau (F2) mà không cần xây dựng nhà ở hay phải xây dựng xong nhà ở thì mới được chuyển nhượng cho F2?

Thực tế cho thấy, cách áp dụng pháp luật của địa phương là khác nhau. Có địa phương yêu cầu F1 phải xây dựng nhà ở thì mới được chuyển nhượng tiếp cho F2. Tuy nhiên, phần nhiều các địa phương mà tôi biết lại có quan điểm vì F1 đã có Giấy chứng nhận QSDĐ nên được thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai, trong đó có quyền chuyển nhượng cho các cá nhân khác.

Mọi thứ có thể sẽ rõ ràng hơn trong thời gian tới. Khoản 2 Điều 34 Luật Kinh doanh bất đông sản 2023 quy định trách nhiệm của bên mua đất phân lô "phải thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký kết".  Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền giám sát việc xây dựng nhà ở của người mua, tránh tình trạng mua xong để đất bỏ hoang lãng phí hoặc thực hiện đầu cơ của cá nhân.

Việc quản lý, giám sát chặt chẽ mua bán, chuyển nhượng QSDĐ phân lô mới chỉ giới hạn trong các dự án bất động sản. Thực tế, nguồn cung với sản phẩm đất phân lô ngoài chủ đầu tư dự án bất động sản đích thực, thì số lượng không nhỏ các sản phẩm đất phân lô đến từ các nhà đầu tư là các cá nhân. Phương thức phổ biến khác cũng được không ít cá nhân áp dụng là "mua buôn" nhiều bất động sản từ các chủ đầu tư sau đó xé ra bán lẻ cho từng người mua kiếm chênh lệch. Tuy nhiên, các cá nhân "phân lô" kiểu tự phát không chịu sự tác động từ quy định mới.

Ví dụ, ở Hà Nội, một cá nhân chỉ cần mua thửa đất trên 150m2 với mặt tiền rộng 15m là có thể tách thành 5 mảnh nhỏ, miễn sao đáp ứng tiêu chí các thửa đất hình thành sau tách thửa có mặt tiền có chiều rộng từ 3 mét trở lên, tổng diện tích tối thiểu là 30m2 ở các khu vực phường.  

Thủ tục pháp lý khi các cá nhân thực hiện theo các phương thức kinh doanh này chỉ dừng ở thủ tục tách thửa đất. Đương nhiên, việc cá nhân phân lô sẽ không bị giới hạn ở phạm vi các đô thị từ loại III trở lên giống như với doanh nghiệp bất động sản.

Nếu nhìn về mặt hình thức thì hoạt động trên được hiểu cũng là việc phân lô, bán nền giống như trường hợp doanh nghiệp bất động sản. Đều là hành vi phân lô nhưng doanh nghiệp phải lập dự án phải qua nhiều thủ tục phức tạp, kéo dài. Ngược lại những trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản thì lại đơn giản, dễ dãi hơn rất nhiều…

Thực trạng trên bắt nguồn từ sự không đồng bộ giữa các luật. Luật đất đai quy định về quyền tách thửa đất của cá nhân sử dụng đất, nên tách thửa đất được coi là một trong những quyền của người sử dụng đất. Luật Nhà ở cũng cho phép cá nhân được xây dựng nhà ở riêng lẻ. Điều kiện tách thửa đất hiện nay chỉ dựa trên tiêu chí kỹ thuật của thửa đất (về chiều rộng mặt tiền, tổng diện tích đất hình thành sau khi tách). Luật Kinh doanh bất động sản cũng không lượng hóa thế nào là trường hợp kinh doanh quy mô nhỏ, không thường xuyên.  

Từ bất cập trên của pháp luật dẫn đến nhiều hệ lụy và những điểm chưa hợp lý. Hậu quả về phá vỡ quy hoạch, quá tải hạ tầng do hoạt động "phân lô" kiểu tự phát cá nhân không còn là điều xa lạ.

Như vậy, rõ ràng quy định siết phân lô mới chỉ điều chỉnh đến được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; hoạt động "phân lô" của các cá nhân vẫn bị bỏ trống và chưa có phương án "bịt" lại lỗ hổng pháp lý này.    

Tác giả: Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông Tuấn có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.

Bài viết đăng báo Dantri ngày 14/06/2024 tại link: https://dantri.com.vn/tam-diem/siet-phan-lo-ban-nen-moi-chat-mot-nua-20240613215002970.htm