AI THỔI GIÁ CHUNG CƯ?

Đuổi hụt hơi giá nhà hai năm nay, chị Hà chưa mua nổi căn hộ hai phòng ngủ.

Khi hay tin Bộ Xây dựng đề nghị Hà Nội "có biện pháp chấn chỉnh, xử lý" hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư, chị hỏi mà như giận lẫy với tôi: "Giá cả chứ có phải nồng độ cồn đâu, biết ai thổi mà xử lý?".

Việc xác minh hành vi thổi giá, đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản đúng là không dễ dàng từ phương diện quy định đến thực tế.

Gần đây giá nhà chung cư tại nội đô Hà Nội có chiều hướng tăng khá cao. Nguyên nhân tăng giá đã được nhiều chuyên gia đề cập nhưng từ góc nhìn riêng, tôi thấy nguồn cung căn hộ thời gian qua không tăng, dẫn đến "cầu" nhiều hơn "cung". Khan hiếm nguồn cung là điều dễ hiểu bởi khó khăn tài chính của phần lớn doanh nghiệp hậu Covid, đặc biệt là tình trạng vướng mắc pháp lý khiến các dự án gần như "đứng im". Ngoài ra, lãi suất gửi tiết kiệm của ngân hàng giảm kéo theo xu hướng người dân chuyển tiền nhàn rỗi sang đầu tư vào các tài sản dễ thanh khoản như nhà đất.

Giá chung cư tăng mạnh hơn đất nền nhưng người dân vẫn đổ xô mua chung cư. Tình trạng tăng giá diễn ra trên phạm vi các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM chứ không riêng gì một vài dự án. Có cầu ắt có cung. Cung ít thì giá lên cao. Tăng giá chung cư nên nhìn nhận chủ yếu là do các yếu tố thị trường hơn là đến từ việc đầu cơ hay thổi giá.

Giao dịch nhà ở giữa bên bán với bên mua là hoạt động kinh doanh thương mại bình thường, không bị quản lý theo khung giá của Nhà nước. Giá mua bán chung cư sẽ biến động theo cung - cầu của thị trường. Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Khi giá bán cao mà không có người mua thì tài sản sẽ được điều chỉnh trở về đúng giá trị. Nhìn từ góc độ này, xử lý hành vi "thổi giá" là động thái mang tính "phi thị trường".

Về mặt pháp lý, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không xác định hay mô tả cụ thể hành vi này. Vì vậy, rất khó xử phạt hành chính người trực tiếp đầu cơ, thổi giá bất động sản, ngay cả với những vụ việc có dấu hiệu "thổi giá" rõ ràng, khi người tham gia đấu giá đất cố tình bỏ giá thật cao rồi bỏ cọc, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới. Cũng không trường hợp bỏ cọc nào bị xử phạt bởi đơn giản đó là quan hệ dân sự về đặt cọc.

Luật pháp có quy định một số dấu hiệu cụ thể đơn lẻ, có tính chất đầu cơ như: hành vi gian lận, lừa dối; không công khai hoặc công khai không trung thực thông tin về bất động sản. Tuy nhiên, với hành vi thổi giá, làm giá, đầu cơ thì luật không xác định cụ thể nên đương nhiên không có quy định xử lý tương ứng.

Cuối năm 2023, khi Quốc hội thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi, đã có nhiều đại biểu Quốc hội kiến nghị bổ sung các hành vi bị cấm vào luật như: hành vi đầu cơ, lũng đoạn thị trường, giống như hành vi thao túng chứng khoán. Tuy nhiên, do khó xác định cụ thể nên đề nghị này đã bị loại bỏ khi các luật được thông qua.

Như vậy, có thể nói, tìm ra hành vi thổi giá, đầu cơ chung cư đã khó, việc xử lý đối với những hành vi này còn khó hơn gấp bội.

Nếu cơ quan Nhà nước vẫn loay hoay với phương án quản lý theo kiểu "thanh tra" và "xử phạt" đầu cơ, thổi giá bất động sản thì rất khó mang lại hiệu quả, nếu không muốn nói là gần như bất khả thi. Ngay cả khi xử phạt được đi chăng nữa thì cũng như "bắt cóc bỏ đĩa" bởi lợi nhuận mang lại từ đầu cơ, thổi giá lớn hơn rất nhiều khoản xử phạt hành chính.

Vậy đâu là giải pháp cho thực trạng giá nhà chung cư tăng đột biến thời gian qua?

Có ý kiến cho rằng điều tiết cung - cầu là giải pháp căn cơ để quản lý tình trạng đầu cơ, làm giá chung cư. Tôi cho rằng đây là giải pháp ngắn hạn và mang tính tâm lý. Nguồn cung nhiều lên có thể không loại trừ được khả năng bong bóng nhà đất do yếu tố đầu cơ.

Về dài hạn, theo tôi, thay vì dùng công cụ hành chính, Nhà nước cần xem xét ban hành thuế với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi hoặc áp dụng thuế căn cứ vào thời gian sở hữu. Người sở hữu nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao hơn người sở hữu ít. Thời gian sở hữu càng ngắn khi chuyển nhượng thuế càng cao và ngược lại. Những người sở hữu nhà đất mà bỏ trống, không sử dụng cũng bị đánh thuế.

Chính sách thuế là công cụ hiệu quả để kiểm soát tình trạng đầu cơ, lướt sóng và kinh doanh bất động sản. Sử dụng hiệu quả công cụ thuế, nhà quản lý sẽ không phải hoay hoay tìm và phạt người "thổi giá".

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Giám đốc Pháp chế WeLand

(Bài viết đăng trên Vnexpress ngày 25/04/2024) https://vnexpress.net/ai-thoi-gia-chung-cu-4738522.html

‍