Tư vấn pháp lý cho khách hàng mua căn hộ trong các dự án, một trong các câu hỏi mà tôi thường xuyên nhận được là: Sổ đỏ của căn hộ cho người mua là ổn định lâu dài hay theo thời hạn dự án. Khi câu trả lời của tôi là thời hạn sổ đỏ xác định theo thời hạn còn lại của dự án thì khách hàng thường không quan tâm đến dự án đó nữa.

Có lẽ đối với phần lớn người Việt Nam, khi ông bà, bố mẹ dành dụm cả đời của mình để mua ngôi nhà, thứ họ hướng đến không chỉ là nơi an cư mà còn xem đó là tài sản có giá trị để lại cho con, cháu.

Không hiếm trường hợp những gia đình, bố mẹ ở quê lên thành phố lao động tích cực nhằm tích lũy mua nhà để con cái yên tâm sinh sống sau này. Cũng vì tâm lý nhà đất là của để dành nên trong suy nghĩ của nhiều người từ trước tới nay, bất động sản sẽ luôn được sở hữu lâu dài.

Người dân quan niệm bất động sản, trong đó có chung cư, là tài sản vĩnh viễn, sở hữu lâu dài (Ảnh minh họa: Hà Phong).

Vấn đề thời hạn sở hữu căn hộ đã được dư luận quan tâm, khi đầu năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường có công văn số 703 gửi các địa phương hướng dẫn thời hạn sử dụng đất căn hộ dịch vụ, căn hộ lưu trú du lịch không phải nhà ở (thường gọi là căn hộ condotel) được xác định theo thời hạn dự án (thường là 50 năm). Còn với người mua nhà ở (bao gồm cả nhà ở là chung cư) thì vẫn được cấp sổ đỏ với thời hạn sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư lại một lần nữa nhận được nhiều ý kiến bàn luận khi ngày 10/3 vừa qua, trong tờ trình của Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất quyền sở hữu nhà chung cư được xác định theo tuổi thọ công trình (tại điều 25 dự thảo Luật nhà ở sửa đổi).

Với quy định như dự thảo Luật, nếu hết niên hạn sử dụng nhà chung cư hoặc chung cư bị hư hỏng không sử dụng được thì quyền sở hữu của các chủ chung cư cũng bị chấm dứt; trong khi theo luật hiện hành, quyền sở hữu chung cư là vĩnh viễn, trừ khi bị nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật.

Nhiều người lo ngại nếu đề xuất trên được thông qua, người mua chung cư sẽ giống như người thuê dài hạn với loại hình căn hộ này. Mặt khác, tâm lý của người mua nhà có thể đẩy thị trường chung cư có nguy cơ rơi vào suy thoái, trong khi các sản phẩm đất nền, nhà ở liền kề tại tiếp tục tăng phi mã, tạo ra nhiều hệ lụy cho xã hội.

Một trong các lý do để cơ quan có thẩm quyền đề xuất quy định thời hạn sở hữu chung cư xác định theo tuổi thọ công trình nhằm khắc phục được các khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ hiện nay. Ngoài ra, cơ quan soạn thảo viện dẫn đến kinh nghiệm nước ngoài quy định thời hạn về sở hữu chung cư như: Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50 đến 70 năm, Mỹ, Singapore có thời hạn là 99 năm, Thái Lan thời hạn sở hữu chung cư là 30 năm và có thể gia hạn…

Nếu nhìn các khu chung cư xuống cấp ở Hà Nội đang tồn tại hiện nay như Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân… thì đề xuất trên dường như là hợp lý.

Tuy nhiên, theo quan điểm của tôi, thời hạn sử dụng chung cư không phải là vấn đề mấu chốt để giải quyết căn nguyên của những khó khăn trong cải tạo chung cư cũ.

Khó khăn trong cải tạo chung cư cũ vừa qua là chúng ta chưa hài hòa được lợi ích của ba bên gồm: Người dân (muốn tái định cư tại chỗ với diện tích rộng hơn) với doanh nghiệp thực hiện cải tạo (để tối ưu hóa lợi nhuận sẽ xây cao tầng, tăng diện tích sàn) và lợi ích của nhà nước (quản lý quy hoạch để tránh quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội). Như vậy, nếu chỉ đề cập thời hạn sở hữu chung cư theo thời hạn công trình (thường là 50 năm) sẽ vẫn chưa hài hòa được lợi ích của tất cả các bên.

Điểm đáng lưu ý là dự thảo luật không đề cập đến việc có áp dụng hồi tố (hiệu lực trở về trước) liên quan đến thời hạn sở hữu chung cư, nên tôi không dám chắc liệu quy định này có thể áp dụng cho các chung cư đã xây dựng và người mua chung cư đã được cấp sổ với thời hạn vĩnh viễn hay không. Như vậy, có thể xảy ra 2 tình huống:

Tình huống 1: Nếu quy định tại dự thảo luật không áp dụng hồi tố, chỉ áp dụng với các dự án triển khai khi Luật nhà ở có hiệu lực thi hành (dự kiến Luật nhà ở sửa đổi được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 và có hiệu lực từ 1/7/2024). Trường hợp này sẽ tạo ra sự bất bình đẳng cho chủ đầu tư cũng như người mua chung cư trước và sau khi Luật nhà ở được ban hành. Khi đó, quy định thời hạn sở hữu chung cư trong dự thảo luật để giải quyết vấn đề cải tạo chung cư cho 50 năm tới hoặc lâu hơn. Trong khi những chung cư cũ trước đây đang xuống cấp vẫn chưa có lời giải hợp lý.

Tình huống 2: Quy định của luật áp dụng sẽ hồi tố cho cả các dự án đã đi vào vận hành. Trường hợp này, dù người đã được cấp sổ đỏ vĩnh viễn nhưng quyền sở hữu chung cư sẽ vẫn bị chấm dứt nếu rơi vào các trường hợp dự thảo luật đang quy định. Điều này có thể tạo ra tâm lý không tốt cho những người dân sở hữu chung cư trước đây.

Nếu đứng từ phương diện cơ quan quản lý nhà nước cho rằng quy định thời hạn sở hữu chung cư để có căn cứ thu hồi, cải tạo khi chung cư hết niên hạn sử dụng, xuống cấp thì điều này không thật sự thuyết phục. Nhà nước có thể thu hồi nhà đất (riêng lẻ) của dân để thực hiện các dự án vào mục đích phát triển kinh tế theo quy định tại điều 63 Luật đất đai, thì cũng có thể quy định khi chung cư hư hỏng nguy cơ đổ sập, Nhà nước có thể thu hồi để cải tạo, nhất là khi điều này xuất phát từ lợi ích của các chủ sở hữu chung cư.

Từ góc độ của một người tư vấn pháp lý, theo tôi thay vì đề xuất sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình như dự thảo luật, ban soạn thảo có thể xem xét theo hướng: Vẫn quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là lâu dài, nhưng khi chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc có nguy cơ mất an toàn thì Nhà nước sẽ ấn định thời hạn để các chủ sở hữu nhà chung cư họp và quyết định (theo số đông) lựa chọn chủ đầu tư để phá dỡ, cải tạo lại.

Sau thời hạn ấn định mà chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được chủ đầu tư phá dỡ, cải tạo thì cơ quan nhà nước sẽ là người chỉ định chủ đầu tư. Toàn bộ chi phí phá dỡ, xây dựng nhà chung cư do các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp.

Khi chủ sở hữu chung cư không đóng góp kinh phí thì được Nhà nước tái định cư tại vị trí khác, bàn giao diện tích đất và nhà tại dự án chung cư cũ cho chủ đầu tư dự án kinh doanh.