BA ĐỀ XUẤT ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

Nhìn vào "sức nóng" của những dự án nhà ở xã hội đang chuẩn bị mở bán trên địa bàn Thủ đô thời gian qua, nhiều người sẽ đặt câu hỏi: tại sao Luật Nhà ở 2023 và Luật Thủ đô 2024 đã có hiệu lực nhưng số lượng các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa nhiều như kỳ vọng?

Tất nhiên, có thể giải thích đây là giai đoạn "quá độ" giữa chính sách cũ và mới, khi các Luật mới có hiệu lực chưa lâu. Tuy vậy, từ trải nghiệm bản thân khi tư vấn pháp lý dự án, chúng tôi cho rằng để nhà ở xã hội thực sự có "bước ngoặt" trong phát triển, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét sửa đổi các nội dung sau:

Thay đổi phương án lựa chọn doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Theo quy định hiện hành, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được thực hiện qua hai phương thức: đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (chỉ không phải đấu giá như nhà ở thương mại). Về cơ bản, quy trình đấu thầu hay chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội không khác biệt nhiều với dự án nhà ở thương mại.

Trong khi đó, nhà ở xã hội là một loại hình sản phẩm bất động sản đặc biệt, chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước từ bước lập dự án (phê duyệt quy hoạch, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở). Thủ tướng Chính phủ mới đây đã giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội cho từng địa phương theo từng năm.

Đến khi bán hàng, Nhà nước sẽ kiểm soát chi phí (xác định giá bán nhà ở), khống chế lợi nhuận định mức (hiện không quá 10% tổng mức đầu tư), giới hạn đối tượng mua (chỉ dành cho các đối tượng được thụ hưởng)…

Như vậy, theo tôi, thay vì cơ chế đấu thầu hay chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội, cơ quan quản lý có thể nghiên cứu xây dựng cơ chế UBND cấp tỉnh chấp thuận doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội. Thay đổi này sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính trong lựa chọn chủ đầu tư, có thể giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính từ khoảng 6 đến 9 tháng.

Đơn giản hóa quy trình lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội

Hiện nay, sau khi đã được lựa chọn làm nhà đầu tư, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội vẫn phải thực hiện các thủ tục lập dự án như: lập báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép môi trường, thẩm định thiết kế phòng cháy, giấy phép xây dựng... Mỗi thủ tục có một hoặc một số cơ quan khác nhau thẩm định, phê duyệt với thời gian cũng không giống nhau.

Do tính tuần tự - thủ tục này là "đầu vào" của thủ tục khác - quy trình này, vốn đã chậm có thể càng chậm hơn, nếu mọi việc đột nhiên bị tắc lại ở một bước nào đó.

Trên thực tế, doanh nghiệp thông thường phải mất đến 18-24 tháng, hoặc thậm chí có thể lâu hơn cho các thủ tục pháp lý dự án. Nói một cách nôm na, thủ tục pháp lý nhà ở xã hội không "ưu đãi" hơn với dự án nhà ở thương mại.

Về phương diện này, có lẽ chúng ta nên thiết kế lại quy trình để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp. Hai phương án có thể được lựa chọn.

Phương án thứ nhất: áp dụng cơ chế thủ tục "luồng xanh" trong lĩnh vực Hải quan khi lập dự án nhà ở xã hội. Theo đó, toàn bộ các thủ tục như: lập báo cáo nghiên cứu khả thi, giấy phép môi trường, thẩm định thiết kế phòng cháy, giấy phép xây dựng… doanh nghiệp sẽ đề xuất trong giai đoạn lựa chọn nhà đầu tư; cơ quan có thẩm quyền không phải thực hiện thẩm định riêng từng thủ tục này mà sẽ "hậu kiểm" khi triển khai dự án. Đây là thủ tục chúng ta áp dụng với dự án trong lĩnh vực công nghiệp mạch tích hợp bán dẫn, công nghệ thiết kế, chế tạo linh kiện, vi mạch điện tử tích hợp (IC), điện tử linh hoạt (PE), chip, vật liệu bán dẫn; dự án thuộc danh mục công nghệ cao...

Phương án thứ hai: nếu phương án "luồng xanh" chưa thực sự làm yên tâm cơ quan quản lý thì việc gộp các thủ tục (ví dụ thiết kế gộp chung với bước cấp giấy phép xây dựng); bỏ một số bước thẩm định với dự án nhà ở xã hội theo mẫu thiết kế chung (thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, thiết kế, cấp phép xây dựng…).

Phương án này có thể giảm đến 3-6 tháng cho các chủ đầu tư khi chuẩn bị dự án.

Hỗ trợ tạo mặt bằng "sạch" cho dự án

Bất cứ chủ đầu tư nào khi triển khai dự án cũng đều có mong muốn tiếp cận được với quỹ đất đã bồi thường giải phóng mặt bằng. Đây luôn là khâu phức tạp và kéo dài nhất trong quá trình thực hiện dự án nhà ở xã hội, đặc biệt tại các dự án nhà ở xã hội độc lập.

Luật Nhà ở 2023 cho phép UBND cấp tỉnh bố trí ngân sách nhà nước để bồi thường, tạo mặt bằng "sạch" cho dự án nhà ở xã hội độc lập. UBND tỉnh cũng có trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài các dự án nhà ở xã hội độc lập (riêng tại thành phố Hà Nội, theo Luật Thủ đô còn được đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án). Tuy nhiên, Luật Đầu tư công hiện hành chưa có quy định bố trí ngân sách nhà nước để làm những việc này. Như vậy, chính sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho dự án nhà ở xã hội khi triển khai trên thực tế vẫn gặp nhiều khó khăn.

Với những bất cập như trên, chúng tôi cho rằng các cấp có thẩm quyền có thể xem xét sửa đổi Luật Nhà ở 2023 hoặc ban hành nghị quyết riêng của Quốc hội cho phép áp dụng một số cơ chế, thủ tục "đặc biệt" trong phát triển nhà ở xã hội.  

Đây sẽ là tiền đề quan trọng giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian lập hồ sơ dự án, qua đó đẩy nhanh tiến độ để đạt mục tiêu "xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

‍

(Bài viết được đăng trên báo Dantri ngày 20/03/2025. Chi tiết tại link bài: https://dantri.com.vn/tam-diem/ba-de-xuat-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-20250318204224377.htm)