ĐIỀU CẦN THIẾT KHI THAY MẪU "SỔ ĐỎ" NHÀ ĐẤT

Khi xem các bình luận bên dưới bản tin, tôi thấy bên cạnh ủng hộ, thì nhiều bạn đọc vẫn băn khoăn về việc thay đổi mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là "Giấy chứng nhận").

Với những người sử dụng đất, một trong các nội dung được quan tâm trong Luật Đất đai 2024 là việc cấp Giấy chứng nhận. Khi tìm hiểu rõ hơn, tôi nhận thấy quy định mới có thay đổi từ nội dung, điều kiện cấp Giấy chứng nhận và hình thức Giấy chứng nhận cũng được điều chỉnh.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Kế thừa các quy định của Luật Đất đai 2013 hiện hành, Luật Đất đai 2024 vẫn quy định bốn (4) trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người dân. Tuy nhiên, Luật mới đã "nới lỏng" một số điều kiện như người sử dụng đất không có giấy tờ về đất đai nhưng đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ trước ngày 1/7/2014 (mở rộng thời hạn 10 năm so với quy định hiện hành) được cấp Giấy chứng nhận; giao UBND cấp tỉnh (trước đây thuộc Chính phủ) quy định các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (QSDĐ) xác lập trước ngày 15/10/1993 phù hợp với thực tế địa phương.

Có thể thấy, dù không có thay đổi lớn, nhưng chính sách mới đã và sẽ có tác động tích cực, giúp việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho người dân theo hướng thuận lợi và dễ dàng hơn.

Thay đổi về mẫu Giấy chứng nhận. Việc thay đổi mẫu (phôi) và tên gọi Giấy chứng nhận là điều dễ nhận thấy, nhưng hiệu quả với người dân thì có thể sẽ cần thêm thời gian để đánh giá.  

Chúng ta có một "lịch sử" cấp và thay đổi Giấy chứng nhận nhiều lần. Trước đây, tồn tại 2 loại là (i) Giấy chứng nhận QSDĐ theo mẫu của Bộ TN&MT ban hành cấp cho người sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn (giấy có màu đỏ nên được gọi là "sổ đỏ") và (ii) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở  do Bộ Xây dựng phát hành xác nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị (giấy có màu hồng nên được gọi nôm na là "sổ hồng").

Kể từ ngày 10/12/2009, chúng ta đã thống nhất các loại trên thành Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ TN&MT quản lý. Đến Luật Đất đai 2024 đã thay đổi tên gọi từ "Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" thành "Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" (bỏ cụm từ "quyền sở hữu nhà ở"). Như vậy, việc ban hành mới mẫu Giấy chứng nhận là cần thiết vì Luật mới đã điều chỉnh tên gọi Giấy chứng nhận.

Tìm hiểu dự thảo Thông tư, chúng tôi nhận thấy các nội dung thông tin tại Giấy chứng nhận mới về cơ bản giống như Giấy chứng nhận hiện hành, trừ việc thu gọn lại số trang bổ sung mã QR code.

Kích cỡ của Giấy chứng nhận mới dự kiến "thu gọn". Nếu như mẫu Giấy chứng nhận hiện hành được thiết kế 4 trang trên 2 tờ A4 thì mẫu Giấy chứng nhận mới chỉ còn 1 tờ A4 với 2 trang. Theo thông tin từ cơ quan soạn thảo, mẫu mới sẽ thiết kế tăng cường các yếu tố bảo mật, bảo an, bổ sung các yếu tố chống giả đóng và chống giả mở.

Điểm thay đổi đáng lưu ý tiếp theo trong mẫu Giấy chứng nhận mới có mã QR code. Mã QR code giúp người sử dụng tra cứu thông tin được in trên Giấy chứng nhận đã cấp. Tuy nhiên, tại Điều 17 dự thảo Thông tư quy định thông tin trên Giấy chứng nhận và thông tin phản hồi khi tra cứu mã QR code là như nhau.

Nhiều ý kiến chia sẻ mong đợi có các thay đổi đột phá hơn trong mẫu Giấy chứng nhận. Trong khi đó, việc cắt giảm 1 trang có thể không cần thiết, thậm chí còn ảnh hưởng đến việc bảo quản khi theo thời gian những thông tin quan trọng ghi ở trang 1 có thể bị mờ, nhòe vì lý do khách quan, không an toàn bằng trang 2 và 3 như mẫu cũ.

Mẫu Giấy chứng nhận mới vẫn thể hiện thông tin về sơ đồ thửa đất (hình thể, kích thước cạnh thửa) nhưng trong phạm vi quá nhỏ, khó thể hiện đầy đủ như mẫu Giấy chứng nhận hiện hành vốn có hẳn trang 3 vẽ ranh giới sơ đồ thửa đất. Mặt khác, thông tin mà nhiều người sử dụng đất mong muốn là tọa độ đỉnh thửa đất thì vẫn chưa có. Khi Giấy chứng nhận không có tọa độ có thể gây ra những khó khăn cho các bên khi xác định cụ thể vị trí thửa đất trên thực địa.

Không ít trường hợp các bên giao dịch đất theo kiểu Giấy chứng nhận một đằng nhưng thửa đất một nẻo hay khó xác định chênh lệch giữa diện tích trên Giấy chứng nhận với diện tích thực tế. Để biết tọa độ người sử dụng đất phải liên hệ với cơ quan chức năng thực hiện việc trích đo địa chính thửa đất - một thủ tục vốn rất rườm rà trên thực tế. Đây là một vấn đề khó khăn cho người dân khi Giấy chứng nhận không có tọa độ.

Thực tế những ai đã từng mua nhà đất có lẽ đều trải qua một thủ tục "bất thành văn" là bỏ ra một khoản phí để "xin" không chính thức thông tin trích lục thửa đất để kiểm tra quy hoạch.    

Đem thắc mắc hỏi cán bộ ngành tài nguyên tôi được biết Giấy chứng nhận không thể hiện thông tin tọa độ thửa đất là do hạ tầng, dữ liệu và khả năng quản lý của từng địa phương. Để ghi nhận được tọa độ của các thửa đất, đòi hỏi sự cập nhật đầy đủ bản đồ hiện trạng đất đai chính xác với tỷ lệ cụ thể. Ở một số địa phương và một số loại đất như đất nông nghiệp, số lượng điểm tọa độ cần ghi là rất lớn nên việc thể hiện thông tin trên Giấy chứng nhận gặp khó khăn.

Như vậy, với mẫu Giấy chứng nhận hiện nay (2 tờ) hay mẫu Giấy chứng nhận mới (1 tờ) với người dân không quan trọng bằng việc Giấy chứng nhận cần thể hiện đầy đủ thông tin cần thiết liên quan đến thửa đất.

Chúng tôi kỳ vọng rằng tại các địa phương đã có sẵn hạ tầng, dữ liệu về đất đai khi tra cứu mã QR code, ngoài các thông tin phản hồi như thông tin trên Giấy chứng nhận, người dân còn được phản hồi thêm các thông tin ranh giới, tọa độ và các thông tin cần thiết khác về thửa đất, thuận tiện cho người dân trong giao dịch liên quan đến đất đai.    

Nếu thông tin trên về thửa đất khi tra cứu mã QR code vẫn "thu gọn" như mẫu Giấy chứng nhận dự kiến ban hành thì người dân vẫn sẽ khó khăn khi đi "tìm" thửa đất ở đâu.

Tác giả: Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn là luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội; trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac). Ông Tuấn có gần 20 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn về pháp lý bất động sản, xây dựng, hiện là giám đốc pháp chế của Công ty CP Phát triển và Kinh doanh Bất động sản WeLand.

(Bài viết đăng trên báo Dantri ngày 23/05/2024) https://dantri.com.vn/tam-diem/dieu-can-thiet-khi-thay-mau-so-do-nha-dat-20240521150330784.htm

‍