"ĐẾM NHÀ" TRONG TAY DÂN

“Đề xuất này có thể đã vi phạm quyền của công dân về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản theo quy định của luật” - Thịnh, ông bạn đang có một căn hộ để ở và một căn để cho thuê, thắc mắc với tôi như vậy sau khi đọc Dự thảo Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác định thế nào là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Dưới một bài báo đưa tin về Dự thảo hôm 3/3, tôi cũng thấy phần lớn bạn đọc phản đối đề xuất bằng nhiều lập luận khác nhau. Trước áp lực này, trong Dự thảo lần hai, đăng tải trên Cổng thông tin của Bộ Xây dựng ngày 5/3, Bộ Xây dựng đã bỏ đề xuất: mỗi cá nhân kinh doanh bất động sản chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua từ 3-5 căn nhà trong một năm.

Trước hết, tôi phải nói rõ, Dự thảo này không nhằm cấm hoặc hạn chế số lượng bất động sản mà các cá nhân có thể giao dịch. Anh có thể bán, cho thuê 50 hoặc 500 ngôi nhà, căn hộ. Nhưng khi giao dịch vượt quá "quy mô nhỏ", anh phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã (các loại hình tổ chức kinh tế), tuân thủ các quy định chặt chẽ của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Quy định về điều kiện phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản cũng không phải là vấn đề mới, mà đã có trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Vậy tại sao Dự thảo phải tiếp tục đưa ra đề xuất mới cho một quy định đã cũ?

Bởi quy định trước đây chưa nêu ra được các tiêu chí chi tiết, cụ thể, mà đi theo hướng liệt kê một số trường hợp cụ thể để loại trừ. Mà liệt kê thì ít khi có thể đầy đủ và không tránh khỏi bất cập khi thực hiện. Khoảng trống này của luật dẫn đến nhiều hệ lụy và những điểm chưa hợp lý. Chẳng hạn, dù bản chất đều là kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp thì phải lập dự án với nhiều thủ tục phức tạp, kéo dài. Ngược lại, có những cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô không nhỏ lại hoạt động rất đơn giản, dễ dãi; không đáp ứng các điều kiện của loại hình kinh doanh chứa đựng nhiều rủi ro, không hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ về thuế...

Phương thức kinh doanh bất động sản dưới danh nghĩa cá nhân thường là: xây dựng chung cư mini hay mua đất thửa lớn sau đó "tách thửa" đem bán, chỉ cần xin giấy phép xây dựng và tách thửa đất. Hậu quả của hình thức kinh doanh cá nhân tự phát này là quy hoạch bị phá vỡ, hạ tầng bị quá tải, gây ra nhiều thách thức, không chỉ về điều hành kinh tế mà còn về an sinh xã hội.

Phương thức phổ biến khác cũng được không ít cá nhân áp dụng là "mua buôn" nhiều bất động sản từ các chủ đầu tư sau đó xé ra bán lẻ cho từng người mua, kiếm chênh lệch. "Truyền thống" hơn là mua nhà đất lúc thị trường thấp và bán kiếm lời khi thị trường cao. Bất động sản mua đi bán lại giá sẽ căng, gián tiếp tạo ra tình trạng bong bóng thị trường, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân.

Tôi cho rằng, việc xác định thế nào là kinh doanh bất động sản "quy mô nhỏ" không ảnh hưởng đến quyền sở hữu của cá nhân đối với tài sản. Quyền sở hữu bất động sản nói riêng và tài sản nói chung của cá nhân đã được Hiến pháp và pháp luật bảo vệ. Việc đưa ra tiêu chí về kinh doanh bất động sản "quy mô nhỏ" chỉ thuần túy xác định cá nhân không phải đáp ứng điều kiện thành lập doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản, chỉ cần thực hiện thủ tục pháp lý tương ứng.

Vì vậy, hướng tiếp cận của dự thảo Nghị định là hợp lý. Quy định này hướng đến việc quản lý hoạt động của các cá nhân tích tụ quá mức bất động sản để kinh doanh mà không thành lập doanh nghiệp. Đây là điều cần thiết để bảo đảm tính minh bạch của thị trường, công bằng trong kinh doanh.

Tuy nhiên, giải pháp cụ thể mà Dự thảo đưa ra chưa thật sự thuyết phục, dễ tạo tình trạng "lách luật" thông qua việc nhờ người đúng tên hộ. Mặt khác, quy định trên cũng khó khả thi trong việc đảm bảo "đếm" chính xác và minh bạch số lượng bao nhiêu bất động sản mà mỗi cá nhân đã bán, cho thuê.

Trong quản lý nhà nước, việc dùng thủ tục hành chính để bắt buộc chưa biết hiệu quả đến đâu, nhưng dễ dẫn đến "đội" chi phí tuân thủ, từ đó phát sinh nhiều tiêu cực mới.

Vậy đâu là giải pháp tối ưu hạn chế tình trạng cá nhân đầu tư kinh doanh bất động sản tự phát như hiện nay?

Theo tôi mấu chốt vấn đề ở chỗ Nhà nước cần xem xét ban hành thuế với người sở hữu từ bất động sản thứ hai trở đi hoặc áp dụng thuế căn cứ vào thời gian sở hữu. Người sở hữu nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao hơn người sở hữu ít. Thời gian sở hữu càng ngắn khi chuyển nhượng thuế càng cao và ngược lại.

Chính sách thuế là công cụ hiệu quả để quản lý việc đầu cơ, lướt sóng và kinh doanh bất động sản. Chỉ khi đó nguồn lực xã hội sẽ được dành cho sản xuất, kinh doanh thay vì tập trung vào bất động sản. Sử dụng hiệu quả công cụ thuế, cơ quan quản lý sẽ không phải "đếm nhà" bán, cho thuê để bắt lập doanh nghiệp nữa.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn - Giám đốc Pháp chế WeLand

(Bài viết đăng trên Vnexpress ngày 05/03/2024) https://vnexpress.net/tac-gia/pham-thanh-tuan-1768.html